事关海门买房人！取消公摊面积，能省钱吗？

一套110平米的房子，公摊面积竟然达到了49平米！这样的事情正在全国各地发生着。可以说“百姓苦公摊久矣”。而近日某地政协委员提议取消公摊面积，让很多人看到了希望。那么假如取消公摊面积，买房会更便宜吗？

近日，有关房屋公摊面积的争论再次升温。内蒙古自治区政协委员王凤华提出了《关于规范房屋“公摊面积”的提案》，内蒙古住建厅网站专门对此作了回复，并表示，内蒙古住建厅将取消“公摊面积”的建议列为近期亟须修订的立法项目建议上报住建部。

稍早时候，山东青岛购房者曝出购买110平方米的房子，到手却发现套内面积只有61平方米，公摊面积高达46%，引起了巨大争议。

01

公摊面积缺陷在哪？

公摊面积这种住房销售模式是学习自香港。有人认为是李嘉诚创造的，实际上早在1954年霍英东就创造了这个模式。当年，霍英东收购香槟大厦，重新开发出售，香槟大厦就首次提出了公摊，把公共部分的成本费用平摊到业主身上。这样房子就可以按套出售了，而非过去的按栋出售。

不过，作为“公摊首创者”的香港从2013年开始，已经改成了以套内面积计价。香港特区房屋销售由此告别“建筑面积”时代。

提到公摊需要先搞清楚什么叫建筑面积，什么叫套内建筑面积。建筑面积包括套内建筑面积和分摊的公共建筑面积，套内建筑面积是业主专有的部分，关上家门就是我们的套内建筑面积。而分摊的面积则属于业主共同所有的，比如楼道、电梯、一层大厅、物业用房等，这些就属于公摊面积。

2001年6月的《商品房销售管理办法》和2007年《物权法》（第70条），都明确商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。购房者所购置的商品房，都应载明这两个面积。

套内面积是业主实际使用面积。公摊面积包括两部分：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室，及为整栋建筑服务的公共或管理用房建筑面积；二是套（单元）与公用建筑之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。

每所小区的规划设计不同，住房公摊比例也就会有所不同。比如：有的低容积率小区，配套丰富，公摊就会相对大一些，如果是高层建筑、公寓楼栋等，电梯、大堂、消防等要求会增加，也会导致公摊面积增加。

上述46%的公摊比例是否是明显违规？

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：现行规定对于公摊面积大小没有比例限制，主要与新盘项目的规划设计、配套设施有关。从业主的角度看，套内起居生活面积与社区公共服务面积此消彼长，取决于业主的诉求。

至于前文所提及的46%公摊，据报道，该小区楼栋属超高层建筑（共有55层），这套房增加的公摊，主要体现在墙体的厚度上。

高层房屋公摊面积确实相对较大。不过近一米的外墙是否过大，是否为业主想要的居住所必须的公摊？若在规划设计和报批、销售宣传时的公摊与实际有差异，就要走仲裁的解决路径。

由于公摊的计算、范围、规划设计等太过专业，需要归属管理部门做出引导。这样做，有利于规范开发商的经营行为。毕竟，业主对共有和专有部分的房价支付是一样的，但开发商支出的成本是不一样的，要警惕有意做大公摊，降低开发成本的行为。

02

公摊面积归谁管理？

在现实生活中公共部分（公摊之外，不计入房本分摊面积，但是归全体业主所有的部分，比如小区的公共道路、公共绿地、配套用房等）对业主而言，往往是不可控的，甚至是不可知的。不乏一些公摊部分、公共部分，广大业主花了钱，却不知道具体在哪里，更不知道有没有产生收益。

有一些小区会将独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室都计入到公摊面积中，而国家法律明文规定这些不算公摊。另外，还有不少小区公摊部分的未来收益被开发商或者物业获得，比如电梯广告等。

比如开发商明确电梯间、楼道间、楼栋大堂属于公摊面积，但一边收物业管理费，一边将广告收入据为己有；又比如游泳池、地上停车场是共有部分，但却对外营业，这与“一房二卖”类同。

没有公摊就没有舒适可言，而且近些年，买房人已经很看重“得房率”这个指标，也就是房屋套内建筑面积占建筑面积的比例，开发商也经常以此作为卖点，因此，并没有太大动力故意做大公摊面积影响销售。

现实当中，甚至有开发商“偷面积”，貌似增加了套内面积，但其实占用了公摊，导致小区整体环境受损。

03

取消公摊能省钱吗？

其实，是否取消公摊对于购房者实际购房成本基本无影响，但考虑到如果“公摊面积”不实，购房者不仅要多支付房款，而且还得在以后不断支付更多的成本。从房地产市场健康发展的角度来看，改成套内计价更合理。

对于开发商来说，所有的成本都会经过精确计算，所有的售价都是精心制定的。取消公摊，自然而然会将成本加入到单价中，因此实际总价下降的可能性不大。

也有声音认为，如果取消公摊，开发商可能为了节约成本故意压缩公共空间面积，降低居住舒适度。

04

国外经验可以借鉴？

在美国房屋面积按可居住面积计算，即不包括室外的公共面积也不包括室内不可居住的部分如墙壁等，房屋面积就等于可以铺地板的面积，我国130平方的产证面积，如果按美国的算法大概在100平米左右。

小区内所有公共面积归全体业主共有，由业主委员会统一管理，公共面积产生的支出由全体业主按比例共同承担，同理产生的收益也由全体业主均分。假如同样的一栋楼，顶楼一梯一户，次顶一梯四户，按道理讲顶楼会更方便享受更大的公共面积，这一点会在房屋单价中体现出来，而非承担更多的使用公共面积的费用。

其实还不只如此，在美国的住宅小区，只存在两种产权，业主独有的房屋单元产权，以及房屋单元之外的归全体业主共有的公共建筑面积产权，非此既彼。小区内不允许存在既不属于业主专有，也不属于业主共有的其它产权的”法外之地“。

在我国小区中归属于开发商产权的车位、会所在美国的物权法中是不被允许的，这样做可以有效杜绝小区之外的第三方在取得小区内部分建筑的物权后进行营利性经营活动，从而损害小区业主的利益。

比如我国小区中归属开发商所有、可以独立售卖的车位，某些人借此钻空子恶意炒作，区小业主租车位难买车位贵，欲哭无泪维权无门。还有归开发商所有的会所，出于盈利目的，开发商可以随意调整会所经营项目、调整收费标准，甚至降低服务质量，而业主们对此则无权干涉。

而这次内蒙政协委员提议取消公摊，也让很多购房者看到了希望，你觉得公摊面积会取消吗？