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房产变天:恒大取代万科 万达唯一负增长

2016年10月12日来源:本地楼市责任编辑:zhangyunxiang

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      数据来源上市房企公告及克而瑞第三方数据 制表:代秀辉

      原题:2016年前三季度房企销售盘点

      房产变天:恒大取代万科 万达唯一负增长

      “万科宝能股权之争已经干扰了万科的正常销售节奏,这使得恒大赶超万科的优势进一步增强”

      法治周末记者 代秀辉

      “销售面积87451万平方米,销售额66623亿元。”

      这是中国房地产市场在2016年前8个月交出的答卷。

      国家统计局数据显示,2016年前8个月商品房销售面积同比增长25.5%;其中,住宅销售面积增长25.6%,办公楼销售面积增长35.3%,商业营业用房销售面积增长17.4%。

      此外,2016年前8个月商品房销售额同比增长38.7%;其中,住宅销售额增长40.1%,办公楼销售额增长56.1%,商业营业用房销售额增长19.5%。

      那么,在房地产江湖中,各家房企表现又是如何呢?

      4个月前,法治周末记者盘点统计了13家上市房企在2016年第一季度的销售情况(详见《法治周末》2016年5月12日报,“恒大万科争榜首万达跌出前十”报道)。

      这13家上市房企为万科、中国恒大、碧桂园、绿地控股(600606,股吧)、保利地产(600048,股吧)、中国海外发展、华润置地、万达商业、华夏幸福(600340,股吧)、金地集团(600383,股吧)、融创中国、龙湖地产、招商蛇口。

      统计数据显示,无论销售额还是销售面积,13家上市企业除万达商业外均表现增速明显,恒大万科“房企一哥”之争亦隐现。

      那么,6个月过去了,各大房企在地产市场中的成绩又出现了怎样变化呢?据此,法治周末记者参考各房企发布的公告以及第三方数据,梳理了13家房企在2016年1月至9月的销售情况。

      恒大赶超万科“痛失”一哥之位

      在房地产的江湖,万科一度被业内视为“房企一哥”。

      然而,万科的这一位置却遭到了恒大的挑战。从截至到2016年9月的销售数据对比来看,万科的位置已经不保,并被恒大取而代之。

      统计结果显示,万科前三季度销售金额为2629亿元,同比仅增长46.83%,已位居行业第二名。而作为万科强有力的竞争“劲敌”恒大则表现不凡。

      恒大的业绩财报显示,2016年前三季度实现销售额2805.8亿元,同比增长117.9%,位居行业第一。在销售额方面,恒大比万科多出实现销售额176.8亿元。

      与此同时,如果从销售面积来看,恒大也已然超过万科。

      统计结果显示,恒大2016年前三季度实现销售面积3457.7万平方米,万科则实现销售面积1992.1万平方米。在销售面积方面,恒大比万达多出1465.6万平方米,是万科的1.74倍。

      实际上,恒大赶超万科的迹象在2016年前八个月的销售中就已露出明显的端倪。法治周末记者单独统计了万科与恒大在前八个月的销售情况。

      数据显示,2016年1月至8月,万科实现销售面积1778.7万平方米,实现销售金额2375.2亿元;同一期间,恒大实现销售面积2941.9万平方米,实现销售额2330.6亿元。

      这意味着,如果从2016年前八个月分析,恒大在销售金额方面与万科仅差距1.88%,为44.6亿元;而从销售面积方面比较,恒大比万科多出1163.2万平方米,是万科的1.65倍。

      “恒大赶超万科,实际上和恒大项目的城市分布有很大的关系。”上海(楼盘)易居房地产研究院总监严跃进向法治周末记者解释,“恒大包括郑州(楼盘)、天津(楼盘)、合肥(楼盘)等城市项目的销售业绩不错,这容易带来整个集团销售业绩的提升。另外,恒大部分三四线城市的项目也是当地的改善型的物业,今年房价上涨后,此类三四线城市的购房需求积极释放,也对于恒大业绩的提升有积极的作用。”

      此外,在严跃进看来,万科宝能股权之争也在一定程度上影响到了万科的销售。

      “房地产市场优胜劣汰加剧,强者恒强大者愈大。今年以来,万科和恒大加速快跑,进一步拉大了与原本同属第一军团的其他千亿房企的距离,反映了行业集中度进一步提升,‘万恒争霸’的行业格局日渐清晰。”中研普华研究员李奔对法治周末记者说。

      万达销售萎靡金地跌出前十

      万科惨遭恒大的夺位,而它的另一位万姓兄弟在地产销售方面的表现同样显得更加“落魄”。

      万达商业成为13家上市房企中唯一在地产销售中下滑的企业。

      统计数据显示,万达2016年前三季度实现销售面积为869.2万平方米,同比下滑18.32%;销售总金额为783.2亿元,同比下滑16.6%%。

      “这与万达的转型有关。万达商业转型使得传统的地产投资和销售其实是面临一定挤压的。”对于万达地产销售的下滑,严跃进解释。

      2014年1月,万达集团董事长王健林在作2014年工作报告中宣布万达第四次转型计划,这次转型主要内容是转向服务业为主的企业,包括万达集团的转型和万达商业地产的转型。

      今年年初,王健林更是宣布将房地产销售目标下调40%,由2015年的1640.8亿元调整为1000亿元。

      “以商业地产为主的万达集团遭遇商业市场冷待,万达开启轻资产转型并增加体验式消费布局,规模方面已力不从心。2016年万达下调房地产收入目标达640亿元,但需保持利润的增长。从这一点来看,万达出现销售下滑也是意料之中。”李奔说,“当然,在王健林对外宣布改革转型的同时,万达大规模兵力早已开始冲锋,2016年将是‘先头部队’出成绩的一年。”

      在严跃进看来,万达地产业务“出现下滑也是调整过程中需要防范的风险。万达本身重心也在朝文化旅游产业转型,对于地产业务来说,后续更多地是希望支撑万达的文化产业转型,所以投资重心转变,业绩也会有波动。”

      “但万达对于这一方面的数据并不会有太大的顾虑。大体上说,文化等产业后续培育成功后,相应的地产投资收益会继续上升,因为两类产业可以发生反哺或互补的效应。”严跃进说。

      值得一提的是,由于万达战略调整,2016年一季度其销售金额仅为152亿元,被金地集团挤出前十。然而,万达在2016年前三季度的销售表现中却成功回归十强。

      统计数据显示,金地在2016年前三季度实现销售面积466.3万平方米,实现销售额721.1亿元。在销售金额上金地在13家上市房企中的排名为第11名。

      此前,金地凭着强势的增长在第一季度表现中抢占了万达的位置,挤进前十。而这一次,万达“以牙还牙”,万达在13家上市房企的销售额排名中上升至第十。相反,金地集团跌出前十。

      房企销售较第一季度增速放缓

      值得注意的是,从2016年前三季度来看,各大房企明显较第一季度增长表现出放缓趋势。

      在2016年第一季度13家上市房企的盘点统计中,共计有4家房企的销售金额增幅超过100%,即金地集团增幅206.5%,碧桂园增幅162%,保利地产增幅131.35%,恒大地产增幅115%;另有4家房企销售金额增幅在70%至100%之间,即龙湖地产增幅85%,绿地集团增幅80.8%,融创中国和华润置地均增幅73%。

      然而,2016年前三季度却出现了不同。

      统计数据显示,13家上市房企中销售金额增幅超过100%的房企由4家降至2家,为碧桂园增幅158%,恒大增幅117.9%;增幅在70%至100%之间的仍为四家,为华夏幸福增幅98.95%,融创中国增幅98.89%,龙湖地产增幅85.54%,金地集团增幅84.66%;这其中,华夏幸福、金地集团替代了绿地集团(增幅降至27.58%)和华润置地(增幅降至25.78%)的位置。

      “从实际情况看,销售快速达标,既源于市场销售面积的上升,也源于价格的上升。所以销售额提升的节奏会比较快。”严跃进解释,“另外部分房企销售业绩放缓,或和楼盘供应不连续有关系。虽然确实存在部分楼盘捂盘惜售的现象,但属于个别现象。大体上说,业绩出现下滑应该是有企业营销和推盘不到位等原因。”

      “目前,一二线城市拥有土地的企业增加供应的积极性不高、而三、四线库存依然高位,这些因素导致去库存难度加大。另外随着一二线城市地王潮全面出现,房价处于高位,按揭信贷短期急增,当前房地产市场风险正在增加。”李奔说。

    (法治周末)

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