广州核心区盘少价高 “刚需”客户转到近郊区购房

[摘要]目前中心区域盘少价高的情况下，部分“刚需”客户转到近郊区域购房，而房价上涨也从中心区域的优质盘逐渐扩大到近郊、楼梯楼和非地铁上盖物业。

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5月广州核心区盘少价高，部分“刚需”客户转到近郊区域购房

中原地产成交数据显示，5月广州中心区域一手成交宗数下滑22%，二手成交宗数为一手的2.6倍，一手成交减少，使得中心区域二手成交更加活跃。目前中心区域盘少价高的情况下，部分“刚需”客户转到近郊区域购房，而房价上涨也从中心区域的优质盘逐渐扩大到近郊、楼梯楼和非地铁上盖物业。不同品质楼盘价格上涨幅度不同，放盘价较年初上涨5%~15%左右。

中原地产研究部客户研究主任熊小洪表示，目前中心区域盘少价高，部分“刚需”客退而求其次转到近郊区域购房，而房价上涨也从中心区域的优质盘逐渐扩大到近郊、楼梯楼和非地铁上盖物业。不同品质楼盘价格上涨幅度不同，放盘价较年初上涨在5%~15%左右。5月有心入市的实客仍保持稳定水平，目前由于房价持续上涨，客户决策时间延长。

合富置业成交数据统计，5月广州二手住宅成交均价（不含增城、从化）为24297元/m2，环比4月下降超过4%，同比去年5月微降0.2%。合富置业市场经理梁燕明表示，从5月成交分析，市场成交均价环比有所下降，主要受结构性因素影响。据合富置业成交数据统计，单价在1万~2万元/m2之间的成交比例从4月的32%升至5月的35%，而单价4万~5万元/m2的成交比例则从4月的7%下降至5月的4%。

成交火热 业主放盘价涨

今年3、4月二手住宅成交量都维持在高位，旧有盘源继续去化，5月全国各地土地市场大热，各地纷纷刷新，5月一手住宅市场成交超过1.2万套，刷新历史纪录，这些市场利好增强了业主信心，中原地产研究部监测发现，5月盘源价格调整呈上涨走势，超过50%的业主上调报价。从区域来看，向来为首次置业、改善置业的热门区域的天河，业主报价连续4周环比上涨，越秀、白云、荔湾报价也节节升高。熊小洪表示，若将报价相对年初上涨的楼盘分为三个梯队可发现：第一梯队是高品质热门置业板块，业主放盘价上涨10%~15%，例如珠江新城、东风东板块；第二梯队是综合品质稍高端的楼盘，价涨8%~10%，如天河北、海珠西等；第三梯队是楼梯楼、非地铁盘、近郊偏远的楼盘，报价涨幅在5%左右。

核心区盘少价高 买家外流

统计显示，5月成交一个较为突出的特点是占有区位优势的核心区域如越秀、天河、海珠成交量环比下降，而位于近郊的花都、番禺、增城成交量环比上涨位列前三位，同时，老城区的荔湾、黄埔因属于广州价格“洼地”的原因，也受到了置业者的青睐。

熊小洪表示，3、4月时由于市场成交活跃，笋盘去化快，导致目前新增的盘源相对较少，客户在不能寻觅到“心水房”，且要承受高价格的情况下，不得不退而求其次寻找近郊的房源，如一位客户在越秀工作，本打算在越秀买房，但面对日益上涨的房价，不得不转到荔湾的珠岛花园买房，目前该盘放盘价上涨超过10%。

专业人士建议，在盘少价高的情况下，买家除改变选择区域外，不妨选择本区域的楼梯楼或楼龄稍长的楼，毕竟当下楼梯楼均价较电梯楼要便宜32%左右，同时，也可选择非地铁上盖物业。数据显示，5月非地铁物业成交价格较地铁物业（地铁站1公里以内）便宜28%。预计在目前成交氛围下，楼梯楼、非地铁物业也会随着客户的青睐，价格将会水涨船高。

番禺：首超天河 成交最多

番禺区中原地产5月二手住宅成交均价为18500元/m2，价格较4月下降11.4%，“阳光家缘”中介网签成交量较4月上涨13.62%。本月番禺区成交宗数为1518宗，2016年首次超过天河成为广州成交最多的区域。据中原地产亚运城分行高级营业经理刘光伟介绍，本月成交的客户全部来自天河和海珠，基本上“刚需”首置客户会选择亚运城；目前番禺区一手新货较少，5月成交867宗，环比下降14%，在售的一手大多为豪宅单位，如雅居乐剑桥郡 ( 详情 图库 团购 点评 )、珊瑚天峰( 详情 图库 团购 点评 )、星河湾等， 5月二手成交量为一手成交的1.75倍。

天河：价位居高不下 成交下滑

本月，天河区中原地产成交均价较4月上涨4.8%，“阳光家缘”中介网签成交量较4月下降将近8.19%。随着3、4月成交量的攀升，旧有盘源去化后，新增盘源放盘价普遍提高，如员村板块的美林湖在5月成交均价较3月上调10%左右。目前部分板块新增客户比3、4月有少量减少，在放盘价居高不下的情况下，部分客户由于接受能力有限，出手考虑的时间延长，还有部分客户会将购房范围扩大，寻找更合适的目标房源。上海、深圳楼市成交氛围的减弱，对天河豪宅成交有一定影响，导致客户观望情绪增强。

海珠：西部板块成交活跃

海珠区5月中原二手住宅成交均价为24091元/m2，环比下降7.6%，“阳光家缘”中介网签成交量较上月下降6.6%。近期，海珠西板块成交活跃，盘源量减少，业主普遍提高报价约8%，最终成交价较3月上涨3%~5%。据中原地产宝岗分行营业经理邓剑军介绍，目前买家的出手速度较之前有所减弱，需对比多宗物业后才能下决定，而一些年轻买家因上班、娱乐等，看房时间较少，出手速度明显比年龄稍长的客户快。

荔湾：价格实惠吸引越秀买家

荔湾区5月中原二手住宅成交均价较上月上涨6.6%，“阳光家缘”中介网签成交量较上月上涨2.1%。买家对天河、越秀高涨的房价望而却步时会退而求其次选择荔湾区的物业。据中原地产珠岛花园营业经理唐丽君反馈，珠岛花园目前房价18882元/m2，已上涨10%左右。5月康王路板块成交较火爆，大部分客户对比越秀、天河房价后，最终决定在荔湾买房。

白云：一手价涨业主心态强

白云区中原地产5月二手住宅成交均价为18848元/m2，较4月下降7.2%，“阳光家缘”中介网签成交量较上月下降0.6%。5月白云二手成交活跃，一手项目5月成交宗数为316宗，货源少令开发商纷纷提价，如华发四季 ( 详情 图库 团购 点评 )均价在31000元/m2，之前均价为26000~28000元/m2，凯云新世界( 详情 图库 团购 点评 )均价较年前提升了5000元/m2，因此周边业主信心大增，如岭南新世界( 详情 图库 团购 点评 )，目前成交价为25000元/m2左右，较年初上涨了2000元/m2。

目前，白云二手整体均价不到20000元/m2，相比较越秀、天河仍处于价格“洼地”，因此吸引不少越秀、老荔湾工作的客户到白云购房，尤其是一些拥有小区、又有，且在地铁旁的物业较为受客户青睐，客户以新广州客居多。

越秀：东风东板块客户年轻化

越秀区5月价格有所回落。中原二手住宅成交均价为30871元/m2，较4月下降8.7%，“阳光家缘”中介网签成交量较4月下降9.03%。其中，东风东路板块是以卖点为核心支撑因素的板块。东风东路板块客户成交年龄有年轻化的趋势，2016年30岁以下的客户占比较4月升了超5%。在房价上行的趋势中，越来越多客户提前购房，尤其是对于这样的物业。5月北京路和小北片区成交较活跃，新放盘单位房价较3月上涨5%~8%。

展望：价高盘少 6月成交料微降

熊小洪表示，预计6月一些近郊楼盘、非地铁上盖楼盘和楼梯楼物业会进一步消化，价格会有小幅上升，在盘少价高的情况下，业主降价可能性不大。5月深圳、上海由于政策限购，一手住宅成交量环比下滑超过一成，从一线城市楼市环境互相影响看，会增加广州客户观望情绪，如一些改善置业客户在3月放售第一套后，本来急着购买第二套，但看到深圳、上海楼市降温后，目前也不急着买第二套。即使广州政策宽松，部分客户也会出现观望心态或决策时间有所延长，预计6月成交量会有一定下滑，而成交价会从高品质楼盘涨价，到普通品质楼盘价格亦会跟上涨价的趋势。

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