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保利地产拿“地王”的底气:靠资产证券化变现商业物业

2016年05月23日来源:购房指南责任编辑:zhangyunxiang

◎每经实习记者 魏琼

5月18日,保利地产(600048,股吧)以54.5亿元的高价抢得上海楼盘周浦镇地块,《每日经济新闻(博客,微博)》记者查看保利地产年报发现,2015年全年保利一共购地50宗,总成本为656亿元,其中一二线城市611亿元,占比93%。周浦镇一块地花费其去年全年土地支出的1/12,如此大手笔豪购土地,背后资金来自哪里?

此前,保利还提出了商业地产扩张的路线图,未来5年经营管理商业物业面积逾1000万平方米。增加土地储备要钱,扩张商业也要钱,保利如何解决资金压力?

保利资本的面世也许是解决资金需求的关键。在保利资本的成立仪式上,保利商业的资产证券化发展思路被多次提及,这似乎是在解释保利大手笔拿地以及踊跃进军商业地产的战略。资产证券化能给保利带来怎样的改变?商业地产能否站在资产证券化的风口,打破商业地产发展的“魔咒”?

●逆势扩张 剑指千万

保利商业购物中心、酒店、社区商业三大核心业务的七个品牌全部面世,保利商业地产投资管理有限公司副总经理方长斌表示,未来5年,保利商业将实现在全国范围内运营管理50家购物中心、50家酒店、千余家若比邻社区商业中心的发展蓝图,经营管理商业物业面积逾1000万平方米。

据《每日经济新闻》记者了解,截至2016年,保利商业已开业运营13个商业项目,包括4个购物中心、8家国际品牌酒店、1个国际会议中心及多个若比邻社区商业中心,总开业面积达百万平方米。

在规模逐步壮大同楼盘时,在财务指标方面,保利商业公开了自己的财物目标,经营收入将以每年超过20%的复合增长率发展。

方长斌在接受《每日经济新闻》记者采访时坦言,目前保利商业处于扩张以及投资阶段,保利集团也会对保利商业进行考核,2020年会有指标,但目前不方便透露。

方长斌在采访中透露了保利商业扩张期的一些不确定性。从目前的市场情况来看,商业地产处境艰难,尤其是在非核心城市的商业项目,库存去化压力大。

根据国家统计局数据,2016年1~4月,商品房待售面积中办公楼和商业营业用房面积达到1.85亿平方米,较去年底增加608万平方米。当前,商业地产库存十分严重,去化周期远超过住宅。

仲量联行数据显示,2015年,全国30个大中城市约有1300万平米商业项目入市。预计2016年将有1800万平方米左右的商业物业开业,同比增长38.5%。商业物业空置率与住宅市场空置率一样,呈现出由一二线城市向三四线城市递增的特点。

在库存高压的背景下,保利为何有勇气发起对商业地产的冲击?

方长斌认为,商业物业的业态不是一成不变的,可以寻找到好的业态,进行相互之间的转化,购物中心可以有医院、教育等多种业态。保利商业不会设定标准,将依据地块、城市、商业消费的特点进行创新改造,呈现符合市场需求的业态形式。

对于1000万平方米的经营目标,保利商业似乎有了清晰的扩展线路。

“保利商业对外获取项目的过程中,会有收购、并购、长期租赁,也会有委托管理等方式。”据方长斌介绍,保利商业将通过多种方式拓展项目,积极寻求产业链上下游的投资并购机会,尤其是在健康养老、物业管理、工程建设、智能家装、核心地段优质商用物业等领域。

●资产证券化风口

2016年,保利地产坚持一二线城市发展战略,在一二线城市房价大涨,地价飞涨的背景下,布局一二线城市意味着要付出数倍的土地成本。商业地产同样是个“烧钱”的行当,为解决地产发展融资问题,保利资本应市场需要而生。

方长斌在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,保利资本并不仅仅服务于保利商业,同时服务于保利的其他产业,走上资本证券化的道路,有了资金的支持,保利地产如虎添翼。

保利地产在2015年年报中提到,保利继续在房地产金融领域发力,保利地产与保利投资、中金公司共同成立保利资本,为进一步探索和发展房地产金融业务开辟新的通道。

近几年,房地产私募基金方兴未艾,地产与金融存在明显互补,参考欧美等国经验,房地产企业未来重心也将逐渐由开发运营向金融运作转移。未来随着资产证券化相关条件的逐步放开,针对商办类物业的REITs将迎来全新的发展机遇。

相关负责人表示,保利资本将通过并购基金、杠杆收购、PE、Pre-IPO等股权基金投资方式获取权益,利用ABS、REITs、IPO等多元化资本运作手段,实现自持物业的融资功能。

方长斌在采访中表示,每一家做商业地产的企业都会走上资本化的道路,保利的商业物业是长期持有的物业,无论是私有化或者上市,都是资本化的路径。

有保利强大的品牌做支撑,相对于解决商业地产资金周转慢、回报率较低的困境,保利商业的规模扩张较容易实现。资产证券化能在多大程度上解决商业物业发展的问题?

房地产与金融资深评论人黄立冲在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,目前,国内资产证券化法律环境不太成熟,资产证券化存在一定风险。就行业来说,商业地产面临库存与现金流两大问题,商业地产通过实现资产证券化可以在融资上获得一定的便利。

通过资产证券化,可以将需要持续资金投入运营的商业地产打包成金融产品进行融资,利用商业物业获得持续稳定的资金收入,并且可以获得租金回报。从这一点来看,商业地产不是“红海”,而是一片资产的“蓝海”。

商业地产的租金回报率在2%~3%之间,商业地产要解决盈利低的问题并不容易。保利商业处于扩张阶段,主要的考核指标不是利润,但盈利问题始终是保利商业必须面对的现实。

方长斌表示,保利的商业物业主要集中在一线城市以及部分省会城市,在扩大规模的同时也会严格把关,在地段和产品设计上下功夫,做优质的商业物业。核心城市,核心地段的商业物业变现能力较强,实现资产证券化较为容易。考虑到地段不好的商业物业难度相对较大。方长斌表示,保利商业的资产证券化将会进行分级处理。

国泰君安分析师刘斐凡认为,资产证券化一个很大的魅力在于能够解决商业地产资金沉淀的问题,可以获得持续稳定的现金流,解决商业地产持续资金投入的难题,减轻企业资金链压力,是商业地产的一个重大利好。

从目前形势来看,万科、万达等大型开发商纷纷加码商业地产,万达在资产证券化中寻找突破口。刘斐凡认为,未来商业地产处于升值通道,长期持有能让开发商享受物业升值带来的资产估值提升。

存量房时代到来,资产证券化对商业地产的运营能力提出较高的要求,在减轻资金压力之后,保利商业能否凭借资本化的方式打破商业地产的魔咒,还有待市场检验。

但不可否认,通过优质资产的证券化操作,带来更多的融资便利,将为房地产发展提供强大的资金支持,开发商具备了驰骋一二线土地市场的资本。

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